Baufinanzierungslexikon U

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Fachbegriffe der Baufinanzierung (U)

Die Begriffe der Baufinanzierung sind nicht immer leicht zu verstehen. Unser Baufinanzierungslexikon erklärt Ihnen einfach die gängigen Begriffe im Baufinanzierungsbereich.

Baufinanzierung verständlich erklärt

Immobilienbesitzer, die groß angelegte Umbauarbeiten vornehmen wollen und diese nicht aus Eigenmitteln finanzieren können, benötigen ein Baudarlehen eines Kreditgebers: Umbaufinanzierungen werden sowohl für selbstgenutzte wie auch für vermietete Immobilien benötigt. Je nach Sachlage werden die aufgenommenen Darlehen dabei ins Grundbuch eingetragen oder nicht. Letzteres hat den Vorteil, dass die Gebühren für den Eintrag entfallen. Im Gegenzug aber fällt der Zinssatz eines nicht grundpfandrechtlich besicherten Darlehens höher aus.
Umbauter Raum (auch Kubus genannt) ist ein früheres Maß für den heute geltenden Brutto-Rauminhalt (BRI). Die Begriffe Umbauter Raum und Brutto-Rauminhalt unterscheiden sich durch die jeweilige Berechnungsgrundlage, die in der DIN 277 festgelegt ist.
Den Begriff "Umkehrhypothek" verwendet man bei einem Modell zur Verrentung, bei dem der Besitzer einer Immobilie einen Vertrag mit einem Kreditinstitut über die Zahlung einer Rente oder eines einmaligen Betrages abschließt und dabei dem Darlehensgeber das Objekt vererbt. Der Eigentümer der Immobilie erhält vom Kreditinstitut ein lebenslanges Wohnrecht. Umkehrhypotheken sind eine Möglichkeit für Eigentümer im Ruhestand, ihre Rente zu erhöhen oder sich zusätzliche Mittel für Anschaffungen zu verschaffen. Voraussetzung für die Verrentung ist, dass das Objekt, das nach dem Ableben des Eigentümers in den Besitz des Kreditinstitutes übergeht, nicht anderweitig beliehen ist. Die Umkehrhypothek wird ins Grundbuch eingetragen, so wie es auch bei anderen Baufinanzierungen der Fall ist. Wie hoch der maximale Betrag, den der Eigentmer sich auszahlen lassen kann bzw. die monatliche Rente im Detail ist, richtet sich nach verschiedenen Kriterien. Zu diesen zählen unter anderem der Wert des Objektes, das Lebensalter des Eigentümers sowie das seines Ehegatten, der ebenfalls ein lebenslanges Wohnrecht für das betreffende Objekt erhält sowie der Zinssatz, der zum Zeitpunkt des Abschlusses des Verrentungs-Vertrages am Kapitalmarkt herrscht. Dabei gilt, dass mit höherem Lebensalter des Eigentümers auch der finanzielle Spielraum, der mit einer Verrentung möglich ist, wächst. Die Banken, die Umkehrhypotheken anbieten, nutzen bei der Bemessung der Rente bzw. der Kapitalauszahlung so genannte Sterbetafeln, die auch bei der Bemessung von Lebensversicherungen zur Anwendung kommen. Auch das Geschlecht spielt deshalb eine Rolle, da Männer eine geringere Lebenserwartung verzeichnen als Frauen.
Wenn die Sollzinsbindung einer Baufinanzierung endet, ist in den meisten Fällen noch nicht die gesamte Darlehensschuld wieder an den Kreditgeber zurückgezahlt. In diesem Fall steht der Darlehensnehmer vor der Wahl, die restliche Baufinanzierung entweder als sogenannte Prolongation bei dem jezugen Kreditgeber weiter zu tilgen oder eine Umschuldung vorzunehmen.

Die Entscheidung dazu, wie die Anschlussfinanzierung durchgeführt wird, sollten Darlehensnehmer bereits einige Monate vor dem Ende der Zinsfestschreibungszeit in Angriff nehmen und mit BaufiAgent - den Experten der Baufinanzierung sprechen. Der bisherige Kreditgeber ist im Normalfall dazu verpflichtet, ihrem Kunden spätestens 3 Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein Angebot für die Prolongation zu unterbreiten. Für den Darlehensnehmer ist dies zwar meist die bequemste, jedoch nicht die günstigste Alternative: In der Regel bietet BaufiAgent diesen Kunden für die Umschuldung der Baufinanzierung deutlich günstigere Konditionen.
Als Umweltkriterien werden umgangssprachlich Voraussetzungen baulicher Art bezeichnet, die erfüllt sein müssen, damit ein bestimmtes Darlehen bewilligt werden kann. So werden insbesondere Kredite aus Programmen der öffentlichen Förderung, z.B. solchen der KfW, an bestimmte Bedingungen geknüpft. Voraussetzung zur Bewilligung eines Darlehens kann beispielsweise ein Primärenergieverbrauch sein, der einen gewissen Wert nicht überschreitet. Die KfW verlangt in ihren Energiesparhaus-Programmen, dass der Primärenergiebedarf nicht mehr als 40 Kilowattstunden (KfW-Energiesparhaus 40) bzw. 60 Kilowattstunden (KfW-Energiesparhaus 60) pro Jahr und Quadratmeter Nutzfläche betragen darf. Darüber hinaus muss der Transmissionswärmeverlust eines über die Darlehensprogramme finanzierten Gebäudes bzw. baulicher Maßnahmen, die durchgeführt werden, den in der EnEV angegebenen Höchstwert um ein bestimmtes Maß unterschreiten. Bereits im Vorfeld der Finanzierung müssen diese Umstände durch das Gutachten eines qualifizierten Sachverständigen dargelegt werden.
Nach §22 des GrEStG ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung Voraussetzung dafür, dass der neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden darf. Diese Bescheinigung, die das Finanzamt schriftlich erteilt, bestätigt, dass gegenüber dem neuen Hauseigentümer keinerlei steuerliche Bedenken bestehen. Um diese Unbedenklichkeitsbescheinigung zu erhalten, muss zunächst die beim Kauf anfallende Grunderwerbsteuer bezahlt werden oder es muss sichergestellt sein, dass diese bezahlt wird.
Eine private Unfallversicherung zahlt dem Versicherungsnehmer Leistungen, wenn dieser einen Unfall erleidet. Für Bauherren und Eigentümer, die durch ihr Einkommen die Deckung des im Rahmen der Baufinanzierung notwendigen Kapitaldienstes erbringen, können auf eine private Unfallversicherung nicht verzichten. Diese stellt die wirtschaftliche Existenz auch im Falle eines Unfalls, der zu dauerhafter Erwerbsunfähigkeit führt, sicher. Der gesetzliche Versicherungsschutz, den Arbeitnehmer besitzen, greift an dieser Stelle nicht ausreichend, da er sich ausschließlich auf Unfälle am Arbeitsplatz bzw. auf dem Weg zur Arbeit bezieht und so für Ereignisse in der Freizeit nicht gilt. Wichtige Informationen zur Unfallversicherung.
Als Unterfinanzierung wird eine Situation verstanden, in der die Finanzmittel, die einem Bauherrn oder Erwerber, zur Verfügung stehen, nicht ausreichen, um die tatsächlich anfallenden Kosten zu decken. Im Rahmen der privaten Baufinanzierung ist eine Unterfinanzierung gegeben, wenn die Summe aus Eigenkapital und vom Kreditgeber zugesagten Darlehen nicht ausreichen, um die Erwerbs- bzw Erstellungskosten der Immobilie vollständig abzudecken. Dies kann bei Neubauten durch ein Überschreiten des Planungsrahmens der Fall sein und beim Erwerb durch einen unerwartet hohen Kaufpreis eintreten.
Unterhaltungskosten bezeichnen die Aufwendungen, die durch Nutzung einer Immobilie vom Besitzer zu tragen sind. Charakteristisch für Unterhaltungskosten ist ein intervallmäßiger Status, wobei einige dieser Belastungen monatlich und andere jährlich zu entrichten sind. Im Einzelnen zählen zu den Unterhaltungskosten Heizungs- und Warmwasserkosten, Frischwasserkosten, Strom- und Wartungskosten, der Schornsteinfeger sowie der Aufbau notwendiger Rücklagen für unvorhergesehene Reparaturmaßnahmen, für Instandhaltung und Modernisierung. Weiterhin sind vom Besitzer die Kosten zu tragen, die von der Gemeinde festgelegt werden. Diese erheben Gebühren für die Müllentsorgung, die Straßenreinigung, Abwassergebühren sowie Gebühren für die Ableitung von Niederschlagswasser. Die Gemeinden fixieren darüber hinaus den Hebesatz für die Grundsteuer. werden.
Überschuldung bedeutet, wenn ein Privathaushalt nicht mehr in der Lage ist, seine Verbindlichkeiten zu bedienen. Dieser Zustand ist von Dauer und kann nicht ohne Weiteres geändert werden. Darüber hinaus reichen auch Einschränkungen im Ausgabeverhalten des Haushaltes nicht aus, um die Überschuldung zu beenden.

Im Bereich der Baufinanzierung tritt Überschuldung ein, wenn entweder das Einkommen des Darlehensnehmers wegfällt oder sich deutlich veringert oder das Konzept der Baufinanzierung die Darlehensnehmer überfordert. Ein Überschuldungsprozess endet meist mit der Zwangsversteigerung der finanzierten Immobilie. Der Kreditgeber versucht dabei, die offenen Forderungen des zahlungsunfähigen Darlehensnehmers einzutreiben. Da Baudarlehen grundpfandrechtlich besichert sind, muss der Kreditgeber keine anderen Gläubiger des Schuldners, die diese in vielen Fällen haben, berücksichtigen.
Das Überschuldungsrisiko betrifft grundsätzlich jeden, der eine Immobilie erwirbt und diese mit einem Baudarlehen finanziert. Kann das Darlehen aus irgendeinem Grund nicht mehr bedient werden, muss die Immobilie zur Deckung dienen. Reicht der Versteigerungserlös nicht aus, um die Verbindlichkeiten gegenüber dem Kreditgeber zu decken, bleibt ein Restsaldo, das bei ausreichendem Volumen aus eigener Kraft nicht mehr zu decken ist. Der Darlehensnehmer ist dann überschuldet und muss in letzter Instanz eine private Insolvenz eröffnen, um sich von seinen Verbindlichkeiten zu befreien.
Im Bereich der privaten Baufinanzierung ist eine Überschussbeteiligung nur dann von Bedeutung, wenn die Tilgung einer aufgenommenen Hypothek, am Ende der Zinsbindung über eine als Tilgungsersatz dienende Kapitallebensversicherung erfolgt. Bei der Planung der Baufinanzierung kann dabei nur eine durchschnittliche und aus Werten der Vergangenheit ermittelte Auszahlung angenommen werden. Auf Basis dieses Wertes wird dann ermittelt, wie hoch die monatlichen Einzahlungen sein müssen, damit bei Fälligkeit des Baudarlehens ein ausreichendes Vertragsguthaben zur Verfügung steht, mit dem sämtliche Verbindlichkeiten zurückgezahlt werden können. Dementsprechend kann es zu einer Unterdeckung kommen, wenn die Überschussbeteiligung signifikant geringer ausfällt als angenommen.

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