Baufinanzierungslexikon T

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Fachbegriffe der Baufinanzierung (T)

Die Begriffe der Baufinanzierung sind nicht immer leicht zu verstehen. Unser Baufinanzierungslexikon erklärt Ihnen einfach die gängigen Begriffe im Baufinanzierungsbereich.

Baufinanzierung verständlich erklärt

Teilauszahlungen kommen üblicherweise bei der Baufinanzierungen zur Realisierung von Neubauten vor. Bei Baudarlehen mit Teilauszahlungen beantragt der Darlehensnehmer zunächst zwar den gesamten benötigen Betrag und legt mit dem Kreditinstitut zudem sämtliche Konditionen für den gesamten Darlehensbetrag fest. Anders als bei Baufinanzierungen bei denen der Kaufpreis in einer Summe bezahlt wird, wird der Geldbetrag in diesem Fall in mehreren Teilauszahlungen an den Bauherren abgegeben. Je nach Kreditinstitut kann der gesamte Finanzierungsbetrag üblicherweise in vier bis zwölf Teilauszahlungen aufgeteilt werden. Sollten wider Erwarten darüber hinaus weitere Auszahlungen notwendig sein, können hierfür eine Auszahlungsgebühr fällig werden, deren Höhe vom kreditgebenden Instizut abhängig ist.
Als Teilauszahlungszuschläge bezeichnet man die Kosten bei einer Baufinanzierung, wenn das Darlehen nicht als Ganzes, sondern in Teilbeträgen, zum Beispiel nach Baufortschritt ausgezahlt wird. Einige Darlehensgeber verlangen hierbei Sondergebühren in Höhe von 1 bis 1,5 Prozent zusätzlicher Zinsen auf die Teilbeträge bis zur vollständigen Auszahlung.
Eine Teilbaugenehmigung ist eine vorgezogene verbindliche Entscheidung der Baubehörde, die einem Bauherrn die teilweise Planung und Durchführung eines komplexen Bauvorhabens genehmigt. Durch die Teilbaugenehmigung hat der Bauherr die Möglichkeit, die Dauer eines komplexen Bauprojektes zu verükrzen, wenn die umfassende Genehmigung für das gesamte Vorhaben noch nicht vorliegt. Welche Anforderungen für die Erteilung einer Teilbaugenehmigung erfüllt werden müssen, legt jedes Bundesland selbst fest.
Teileigentum bezeichnet lt. Wohnungseigentumsgesetz das Eigentum an einem oder mehreren nicht zu Wohnzwecken gedachten oder genutzten Räumen innerhalb eines Mehrparteienhauses und ist somit streng vom sog. Wohnungseigentum abzugrenzen. Beispiele für Teileigentum sind Kellerräume innerhalb eines Wohnhauses, aber auch Büroräume, Ladengeschäfte, Garagen oder Hobbyräume.
Eine Form der Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum ist die Teilung, bei welcher das Eigentum an einer Immobilie auf sog. Miteigentumsanteile aufgeteilt wird. Zur Umsetzung dieser Teilung erfordert es gemäß Wohnungseigentumsgesetz in jedem Fall eine notariell beglaubigte Teilungserklärung, in der sämtliche Miteigentumsanteile aufgeschlüsselt sind.
Als Tilgung wird der Anteil der monatlichen Rate einer langfristigen Darlehensverbindlichkeit bezeichnet, der die Restschuld reduziert. Grundlage hierfür ist ein Tilgungsplan, der zum Zeitpunkt der Darlehensaufnahme individuell mit dem Darlehensgeber vereinbart wird und der den zeitlichen Verlauf der Rückzahlung abbildet. Grundsätzlich werden drei Formen der Darlehensrückführung unterschieden, die annuitätische Tilgung, die Ratentilgung sowie die endfällige Tilgung.
Als Tilgungsanteil bezeichnet man den Anteil einer im Rahmen eines Darlehensverhältnisses vom Darlehensnehmer an den Darlehensgeber geleisteten Zahlungen, der die zum Zeitpunkt der Leistung fälligen Sollzinsen übersteigt und vertragsgemäß zur Rückführung der Schuld verwendet wird, wodurch sich der valutierende Darlehensbetrag verringert.
Unter einer Baufinanzierung mit Tilgungsaussetzung ist ein sogenanntes endfälliges Darlehen oder auch Festdarlehen zu verstehen. Im Gegensatz zum annuitätischen Darlehen zahlt der Darlehensnehmer bei dieser Sonderform der Baufinanzierung während der vereinbarten Zinsfestschreibung monatlich anfallenden Zinsen des Baudarlehens. Die eigentliche Rückzahlung des Darlehens erfolgt zum Ende der vereinbarten Laufzeit als Gesamtbetrag aus dem sogenannten Tilgungsersatz, meist ein Bausparvertrag. Während der Laufzeit spart der Darlehensnehmen diesen mit monatlichen Sparraten an.
Der Tilgungsbausparvertrag ist eine Finanzierungsvariante der Baufinanzierung. Bei Abschluss der Baufinanzierung hatte der Darlehensnehmer gleichzeitig ein Hypothekendarlehen aufgenommen und einen Bausparvertrag abgeschlossen. Die Hypothek wurde dabei grundpfandrechtlich mit der Immobilie gesichert. Der Bausparvertrag diente als Tilgungsersatz für die tilgungsfreie Hypothek; die Bausparsumme entsprach der Höhe des Hypothekendarlehens. Wenn der Bausparvertrag komplett angespart und zugeteilt ist beginnt die zweite Phase der Finanzierung. Aus dem Bausparvertrag in der Ansparphase wird nun ein Bausparvertrag in der Tilgungsphase (auch Tilgungsbausparvertrag genannt). Dieser funktioniert nun genauso wie ein Annuitätsdarlehen.
Als Tilgungsdarlehen bezeichnet man sind Hypothekendarlehen, welche in gleichbleibenden Tilgungsraten zurückgezahlt werden. Die monatliche Gesamtrate die der Darlehensnehmer zu zahlen hat bleibt gleich, verringert sich jedoch durch den sich verringernden Zinsanteil, der der Tilgungsrate zugerechnet wird.
Hypotheken- und Förderbanken bieten unter bestimmten Voraussetzungen tilgungsfreie Anlaufjahre an. Das bedeutet, die Tilgung beginnt erst nach der oftmals schwierigen Anfangszeit. Dies soll zur Entlastung des Darlehensnehmers dienen. Der Darlehensnehmer zahlt während der tilgungsfreien Jahre lediglich Zinsen an den Kreditgeber.
Eine Tilgungspause bezeichnet die Reduzierung der Zahlungen seitens des Darlehensnehmers an das Kreditinstitut auf die Zinsen, die auf die valutierende Darlehenssumme anfallen. Während einer Tilgungspause wird keine Tilgung vorgenommen. Die Annuität besteht dann ausschließlich aus der Zinszahlung. Eine Tilgungspause kann gemäß eines vertraglichen Rechts oder durch besonderen Antrag des Darlehensnehmers erfolgen. Sieht der Darlehensvertrag die Möglichkeit einer Tilgungspause vor, kann der Schuldner diese nutzen. Er muss das Kreditinstitut vertragsgemäß über sein Vorhaben informieren.
Ein Tilgungsplan gibt den Überblick, wie sich Zins und Tilgung bei einem langfristigen Darlehen aufteilen. Aus dem Tilgungsplan wird ersichtlich, wie hoch die mögliche Restschuld sein kann und ab welchem Zeitpunkt es sinnvoll erscheint, Anschlussfinanzierungen zu bedenken.
Als Tilgungsprogression wird ganz allgemein ein fortlaufender Anstieg der Tilgung durch den Darlehensnehmer im Zeitverlauf bezeichnet. Dabei kann mit der Begrifflichkeit zum einen der Umstand beschrieben werden, dass beim Rückzahlungsverlauf des Baudarlehens der Anteil der Tilgung an der vom Darlehensnehmer an das darlehensgebende Kreditinstitut geleisteten regelmäßigen Zahlung ansteigt, während der Zinsanteil sinkt. Weiterhin kann eine vertraglich vereinbarte Erhöhung der Tilgungsleistung gemeint sein, die einen sukzessiven Anstieg der Leistungen des Darlehensnehmers vorsieht.
Bei einer Baufinanzierung ist es stets von Vorteil, im Voraus eine Tilgungsrechnung vorzunehmen. Damit erhält man einen mehr als nur groben Überblick über den monatlichen Aufwand. Darüber hinaus können Sondertilgungen und unterschiedliche Zinssätze in die Tilgungsrechnung integriert werden. Diese Faktoren haben maßgeblichen Einfluss auf die tatsächliche monatliche Rückzahlungsrate. Zum BaufiAgent Finanzierungskonzept gehört immer auch eine Tilgungsrechnung.
Der Tilgungssatz ist eine der wichtigsten Faktoren, die Darlehensnehmer noch vor Aufnahme des Baudarlehens mit BaufiAgent festlegen müssen. Laut Begriffsbestimmung legt der Tilgungssatz denjenigen prozentualen Anteil der gesamten Baufinanzierungssumme fest, den der Darlehensnehmer während eines Jahres wieder an den Kreditgeber zurückzahlt.
Als Tilgungsstreckung wird die Verlängerung der Laufzeit eines Baudarlehens bezeichnet. Die Verlängerung entsteht meist durch die Herabsetzung der Höhe der monatlichen Darlehensraten oder durch das Aussetzen der Tilgung für einen bestimmten Zeitraum.
Von einem Tilgungssurrogat oder Tilgungsersatz spricht man üblicherweise nur im Zusammenhang von endfälligen Baufinanzierungen. Während der vereinbarten Laufzeit dieses Baudarlehens zahlt der Darlehensnehmer den jeweils fälligen Tilgungsanteil der Monatsrate nicht an den Darlehensgeber, sondern in das Tilgungssurrogat beispielsweise ein Bausparvertrag, ein. Der fällige Zinsanteil wird indes monatlich an das Kreditinstitut gezahlt.
Als Tilgungsträger bezeichnet man ein Finanzprodukt, das vom Darlehensnehmer gemäß vertraglicher Vorgaben regelmäßig und in definiertem Umfang bedient wird und zur endfälligen Tilgung eines Darlehens dient. Im Rahmen der Baufinanzierung dienen oft Bausparverträge und weniger häufig Kapitallebensversicherungen als Tilgungsträger. Dabei werden vom Darlehensnehmer die Zinsen des in Anspruch genommenen Darlehensbetrag and den Darlehensgeber gezahlt. An die Stelle der Tilgung tritt die Zahlung des Tilgungsträgers, der das Darlehen am Ende vollkommen ablöst.
Unter einer Tilgungsverrechnung versteht man den Zeitpunkt, an dem ein Kreditinstitut eine geleistete Tilgungsrate tatsächlich mit der noch offenen Restschuld eines Baudarlehens verrechnet. Hierzulande ist es bei Baufinanzierungen üblich, eine monatliche vorschüssige oder nachschüssigee Tilgung zu vereinbaren. Bei der vorschüssigen Methode der Tilgungsverrechnung wird die Restschuld am Anfang des jeweiligen Monats,bei der nachschüssigen Methode dementsprechend am Ende des jeweiligen Monats, an dem der Kunde die fällige Leistungsrate an den Darlehensgeber überweist, um den Tilgungsanteil auf den aktuellen Stand reduziert.
Als Tilgungszeitraum wird derjenige Zeitabschnitt bezeichnet, der zwischen der Auszahlung eines Baudarlehens und seiner vollständigen Tilgung durch den Darlehensnehmer liegt. Im Bereich der privaten Baufinanzierung finden sich oft sehr lange Tilgungszeiten von mitunter mehreren Jahrzehnten, da die absolut zur Finanzierung einer Immobilie notwendigen Darlehensbeträge hoch sind und die Summe anderer Kredite, wie z.B. Konsumentendarlehen, deutlich übersteigen.
Als Tilgungszuschuss bezeichnet man einen Zuschuss aus öffentlicher Förderung im Rahmen einer Baufinanzierung. Es kann sich dabei um Zuwendungen unterschiedlicher Körperschaften oder staatlicher Institutionen handeln. So existieren verschiedene Förderprogramme des Bundes und der Länder sowie solche der EU. Tilgungszuschüsse werden auch im Rahmen von Darlehensprogrammen der KfW gewährt, so wie es zum Beispiel im CO2- Gebäudesanierungsprogramm der Fall ist, das aus Mitteln des laufenden Bundeshaushaltes subventioniert wird.
Die Todesfallbegünstigung findet sich bei der Baufinanzierung als vertragliche Vereinbarung zwischen einer Bausparkasse und dem Inhaber eines Bausparvertrages. Sie bezieht sich auf die Verwendung des im Bausparvertrag befindlichen Guthaben und den Rechten beim Tod des Bausparers.
Die Totalkosten einer Baufinanzierung beziffern alle Kosten, die vom Beginn der Planung und Konzeption bis hin zum Wiederverkauf der Immobilie an Dritte - mitunter nach Ablauf von drei oder vier Jahrzehnten, anfallen. Sie setzen sich zusammen aus den Investitions-, den Erwerbsneben-, den Beratungs-, den Instandhaltungs- und Sanierungs-, den Finanzierungs-, den Betriebs- und Veräußerungskosten. Die Totalkosten stehen somit erst am Ende eines Immobilienprojektes fest. Sie können aber durch eine solide Kalkulation relativ zuverlässig geplant werden.
Man spricht von Zahlungen an vertrauenswrdige Dritte (Notaranderkonto) mit der Auflage, über dieses Geld nur verfügen zu dürfen, wenn alle vom Zahlenden gemachten Auflagen erfüllt sind. Das neue Kreditinstitut zahlt z.B. im Rahmen einer Umschuldung, an das abzulösende Kreditinstitut mit der Auflage, nur gegen Abtretung oder Löschung der für das abzulösende Kreditinstitut eingetragenen Grundschuld über das Geld verfügen zu dürfen.
Ein Treuhänder kann eine natürliche oder juristische Person sein, die für einen Auftraggeber, auch als Treugeber bezeichnet, tätig wird und bei der Abwicklung von Vertragsverhältnissen involviert ist. Treuhänder agieren darüber hinaus aus Mittelsmann zwischen zwei Vertragsparteien. Im Bereich der Baufinanzierung ist die Tätigkeit eines Treuhänders in vielen Fällen unerlässlich. Insbesondere bei Transaktionen mit einem hohen Gegenwert nutzen Vertragsparteien die Dienste eines Treuhänders. Dieser nimmt dabei Zahlungen einer Vertragspartei entgegen und leitet sie an die empfangende Partei erst dann weiter, wenn bestimmte, exakt definierte Voraussetzungen erfüllt sind.

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