Baufinanzierungslexikon N

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Fachbegriffe der Baufinanzierung (N)

Die Begriffe der Baufinanzierung sind nicht immer leicht zu verstehen. Unser Baufinanzierungslexikon erklärt Ihnen einfach die gängigen Begriffe im Baufinanzierungsbereich.

Baufinanzierung verständlich erklärt

Eine Nachfinanzierung ist immer dann notwendig, wenn man bei der Durchführung eines Bauvorhabens die eigentlich geplanten Kosten überschreitet und der Betrag einer ursprünglich aufgenommenen Baufinanzierung nicht mehr ausreicht. Da es beim Bau von neuen Immobilien häufiger zu einer zeitlichen Verzögerung des Baufortschrittes oder unvorhersehbaren Zusatzkosten kommen kann als beim Kauf einer Bestandsimmobilie, ist eine Nachfinanzierung insbesondere bei dieser Art des Immobilienerwerbes häufig notwendig.

Die Nachfinanzierung gestaltet sich immer dann als schwierig, wenn die Mehrkosten nicht auf werterhöhenden Maßnahmen beruhen, da die Beleihungsgrenzen nach dem ursprünglichen Finanzierungsplan möglicherweise weitgehend ausgeschöpft waren. Planänderungen sollte man deshalb während der Bauausführungen vermeiden, zumal viele Darlehensgeber das weitere Darlehen mit einem höheren Zins belegen.
Ein Nachrangdarlehen oder nachrangiges Darlehen ist per Definition ein Kredit, der in einer imaginären Reihenfolge unter anderen Krediten steht. Dies führt jedoch nicht dazu, dass ein Nachrangdarlehen weniger Wert als ein "normales" Darlehen hat.
Die Nebenkosten des Immobilienerwerbs unterteilen sich in einmalige und laufende Nebenkosten. Zu den einmaligen Nebenkosten gehören die Grunderwerbssteuer (Steuer für den Erwerb von Wohneigentum), Maklerkosten (für die Vermittlung der Immobilie), Notargebühren (für der Kaufvertrag und die Eintragung ins Grundbuch), Gebühren für den Kreditgeber (Bereitstellungsgebühren für das Baudarlehen, Teilauszahlungsgebühren). Für laufende Kosten entfallen die Grundsteuer (Jährliche Zahlung an die Gemeinde) und Versicherungen (Wohngebäudeversicherung gegen Feuer, Leitungswasser und Sturm).
Nebenleistungen finden sich immer im Zusammenhang mit einer Baufinanzierung. Dabei sind alle Kosten gemeint, die neben Zins- und Tilgungszahlungen vereinbart werden und die der Darlehensnehmer an den Darlehensgeber zahlen muss. Das heißt, die Kosten für die Beurteilung des Verkehrs- oder Beleihungswerts, die manchmal der Darlehensnehmer tragen muss, gehören zu den Nebenleistungen. Auch Bereitstellungszinsen oder Zuschläge, die für die Teilvalutierung gezahlt werden müssen, gehören dazu. Ebenfalls werden teilweise Bürgschaftsgebühren verlangt, die natürlich auch unter den Sammelbegriff Nebenleistungen fallen. Diese Kosten sind regelmäßig nicht im effektiven Zinssatz eingerechnet, sodass man sie genau vergleichen muss, bevor man sich für die Aufnahme eines Darlehens entscheidet.

Tipp: Bei den von BaufiAgent vermittelten Darlehen fallen keine Kosten an, für: Beurteilung des Verkehrs- oder Beleihungswerts, Sondertilgungen, Tilgungssatzwechel während der Laufzeit oder Kontoführungsgebühren.
Ein Negativbescheid ist ein amtliches Dokument, das vom "Amt zur Regelung offener Vermögensfragen" ausgestellt wird. Über den Bescheid wird einem Erwerber und seiner Bank bescheinigt, dass ein bestimmtes Grundstück nicht mit den finanziellen Forderungen eines Dritten belastet ist. Ein solcher Bescheid ist in der Regel vorzulegen, bevor eine Grundschuld für die Baufinanzierung eingetragen werden kann. Die Banken sichern sich damit gegen evtl. Forderungen oder Belastungen anderer auf das jeweilige Grundstück ab, was eben insbesondere in den neuen Bundesländern notwendig ist, da hier die Eigentumsverhältnisse bei Grundstücken und anderen Immobilien oftmals nicht eindeutig klar sind.
Möchte man ein Grundstück erwerben, so muss man stets eine Negativbescheinigung erwerben. Denn grundsätzlich steht der Gemeinde an jedem Grundstück ein Vorkaufsrecht zu. Dieses muss nicht im Grundbuch eingetragen werden, sodass die Gemeinden bei einer Grundstücksveräußerung frei entscheiden können, ob sie dieses erwerben wollen, oder ob es offiziell anderen Käufern zur Verfügung gestellt wird. Der Erwerber kann das Grundstück nur dann erwerben, wenn er eine Negativbescheinigung von der Gemeinde erhält, in der diese bestätigt, dass entweder kein solches Vorkaufsrecht besteht oder dass sie von diesem keinen Gebrauch machen wird. Erst wenn diese Negativbescheinigung vorliegt, ist das Grundstück zum öffentlichen Verkauf frei gegeben.
Die Negativerklärung wird bei kleineren Darlehenssummen als Sicherheit angesehen. Die Kreditinstitute verlangen dabei eine Negativerklärung vom Darlehensnehmer. Dieser verpflichtet sich, mit Abgabe dieser Erklärung, sein Vermögen nicht zu Ungunsten des Darlehensgebers zu verändern. Das heißt, das Vermögen darf nicht verkauft werden, der Grundbesitz darf nicht für andere Darlehen belastet werden und auch eine anderweitige Stellung von Sicherheiten an Dritte darf nicht erfolgen, sofern der Darlehensgeber, dem gegenüber die Negativerklärung ausgestellt wurde, dadurch benachteiligt werden würde. Die Negativerklärung kann mitunter die Eintragung einer Grundschuld ersetzen, sie kann aber nur bei kleinen Darlehenssummen, bis etwa 30.000 Euro gewährt werden.
Schließt ein Darlehensnehmer einen Darlehensvertrag für eine Baufinanzierung ab und nimmt das beantragte Darlehen nach Ablauf der Widerrufsfrist nicht in Anspruch, wird eine sogenannte Nichtabnahmeentschädigung fällig. Dieses Entgelt erhebt der Darlehensgeber, da ihm durch die Beschaffung und Bereithaltung des Darlehensbetrages bereits Kosten entstanden sind. Aufgrund dieser Entschädigungszahlung lohnt es sich für Immobilienerwerber oftmals nicht, eine zu teure Anschlussfinanzierung nicht anzunehmen.
Nießbrauch beschreibt das Recht einer natürlichen oder juristischen Person, eine Sache, ein Recht oder das Vermögen eines Dritten zu nutzen. Das Nießbrauchrecht kann hierbei entgeltlich, teilentgeltlich oder unentgeltlich gestaltet sein. Ein vergebenes Nießbrauchrecht bei Immobilien wird im Grundbuch in Abteilung II eingetragen und wirkt sich immer auf die Konditionen der Baufinanzierung aus. Unter Umständen kommt es beim Erwerb einer derartigen Immobilie vor, dass der Käufer trotz des Kaufs nicht das Recht erwirkt, die Immobilie aufgrund des bestehenden Nießbrauchrechtes tatsächlich zu nutzen. In diesem Fall würde der Objektwert der Immobilie aus Sicht der Kreditinstitute sinken, was die Baufinanzierungskonditionen erheblich verschlechtern kann.
Der Nominalbetrag stellt den Darlehensbetrag dar, der nach Abzug von Disagio und einmalig zu zahlenden Kosten entsteht. Oft spricht man auch von der Nominalschuld oder dem Darlehensnominalbetrag. Die Zinsen für ein Darlehen, sowie die Tilgung dessen, werden grundsätzlich vom Nominalbetrag aus errechnet. Dabei spielt es keine Rolle, über welchen Betrag die Auszahlung tatsächlich erfolgt ist, für die Berechnung spielt nur der Nominalbetrag eine Rolle. Dieser ist also für jeden Kreditnehmer von ganz besonderer Bedeutung, sodass er stets im Auge behalten werden sollte. Auch kann man, sofern der Nominalbetrag bereits vorab bekannt ist, genau errechnen, welche Kosten für ein Darlehen auf einen Darlehensnehmer zukommen.
Der Nominalzins bezeichnet den Zinssatz, zu dem ein Kreditinstitut ein Darlehen vergibt. Allerdings sind im Nominalzins nicht die gesamten Kosten enthalten, die für Verbraucher anfallen. Wenn zwei oder mehr Immobilienkreditangebote hinsichtlich der Zinshöhe verglichen werden sollen, dient nicht der Nominalzins, sondern der effektive Jahreszins bei sonst gleichen Bedingungen als optimaler Vergleichswert. In den Effektivzins sind alle Kosten - wie z.B. eine etwaig anfallende Bearbeitungsgebühr bereits eingerechnet.
Ein Notaranderkonto ist ein treuhänderisch verwaltetes Girokonto. Der Verwalter des Kontos führt es in eigenem Namen (auf den Namen des Verwalters) für eine andere Person oder Personengemeinschaft. Beim Immobilienkauf führt der Notar das Notaranderkonto für den Käufer und der Verkäufer der Immobilie.
Bei einer Notarbestätigung handelt es sich um eine schriftliche Erklärung eines Notars, in der bestätigt wird, dass der geplanten Eintragung einer Grundschuld auf einem vorgesehenen Rang kein anderer Antrag entgegensteht. Nur durch die Notarbestätigung ist es möglich, dass ein Darlehen auch ausgezahlt wird, wenn die Grundschuld noch nicht im Grundbuch eingetragen ist. In diesem Fall dient die Notarbestätigung dem Darlehensgeber als Sicherheit.
Die notarielle Beurkundung stellt ein Schriftstück dar, in dem der Notar erklärt, dass er bestimmte Vorgänge selbst wahrgenommen und wiedergegeben hat, was insbesondere bei Willenserklärungen gilt. Geregelt wird das Ganze im Beurkundungsgesetz aus dem Jahre 1969. Insbesondere bei sehr wichtigen Rechtsgeschäften ist die notarielle Beurkundung absolute Pflicht, so etwa, wenn sich die Eigentumsverhältnisse bei einem Grundstück durch Kauf und Verkauf ändern. Wird dieser Vertrag nicht notariell beurkundet, so gilt er als nichtig, und muss rückabgewickelt werden. Das heißt, bei jedem Kauf oder Verkauf eines Grundstücks muss man auch einen Notar mit der Beurkundung beauftragen, da der Vertrag andernfalls nicht rechtenkräftig ist.
Unter dem notariellen Kaufpreis einer Immobilie oder eines Grundstückes versteht man im Rechtsverkehr den Betrag, der im Kaufvertrag des Objektes als Kaufpreis vermerkt wird. Da Kaufverträge über Immobilien oder Grundstücke in Deutschland von einem Notar beurkundet werden müssen, wird in diesem Zuge auch der Kaufpreis notariell beurkundet. Der Notar selbst ist in diesem Zusammenhang nicht als Ermittler des tatsächlichen Immobilienwertes tätig. Er sorgt im Anschluss an die Unterzeichnung des Vertrages dafür, dass die entsprechenden Vertragsausfertigungen an alle beteiligten Parteien übermittelt werden und überwacht die Fälligkeitsvoraussetzungen des notariell protokollierten Kaufpreis sowie dessen Begleichung durch den Käufer.
Grundstücks- und Immobilienkaufverträge erfordern grundsätzlich die Begleitung eines Notars, da ausschließlich notariell beurkundete Kaufverträge rechtskräftig sind. Er fungiert gewissermaßen als unabhängiges und unparteiisches Bindeglied zwischen Verkäufer und Käufer. Hierbei fallen Kosten nach der Gebührenordnung der Notare an. Bei besonderen Anforderungen oder Beratungen können jedoch auch zusätzliche Gebühren entstehen.
Anfangs nur als Sonderaktion gedacht, zählt sie mittlerweile zum Standardsegment von Verbrauchermärkten. Es gelten gewisse Voraussetzungen hierfür, wie beispielsweise ein Mindesteinkaufswert oder der Abschluss des hauseigenen Kundenprogramms. Praktisch übernimmt hierbei ein mit dem Markt kooperierendes Kreditinstitut die Finanzierung. Die Null-Prozent-Finanzierung ist dabei lediglich für den Kunden mit null Euro Zusatzkosten verbunden. Über die Kooperation übernimmt das Handelsunternehmen die Kreditkosten. Schließlich dient die Null-Prozent-Finanzierung in erster Linie dem Verkaufsschub. Vorteilhaft für den Kunden ist vor allem der Umstand, dass jederzeitige vorzeitige Ablösungen möglich sind. Vorfälligkeitsentschädigungen oder andere Gebühren dürfen dann nicht berechnet werden.

Bei vielen Darlehensanträgen ist jedoch diese Null-Prozent-Finanzierung den Kunden sauer aufgestossen. Weil Sie ja "keine Darlehenszinsen" zahlen, dieses Darlehen aber trotzdem in der Schufa eingetragen ist, wurde es bei der Abfrage einfach vergessen. Falsche Angaben im Darlehensantrag führten daraufin zur Ablehnung der Baufinanzierung.
Als Nutzfläche werden verschiedene Flächen bei Immobilien bezeichnet. In Wohnungen gelten die Grundflächen der zur Verfügung stehenden Wirtschaftsräumen als Nutzfläche. Zu den Wirtschaftsräumen zählen dabei vor allen Dingen der Keller, der Heizungsraum oder auch eine Waschküche. Gemeint sind also Räumlichkeiten, die gemeinschaftlich genutzt werden. Bei gewerblich genutzten Räumen hingegen gelten alle Flächen als Nutzfläche, da diese ja zum Erwerb genutzt werden. Die Nutzflächen spielen bei der Baufinanzierung dann eine wichtige Rolle, weshalb man diese immer angeben muss, verhandelt man mit BaufiAgent über die passende Finanzierung. Grundsätzlich können die Nutzflächen bei Wohnungen allerdings nur anteilig zugrunde gelegt werden, da diese in der Regel ja noch von anderen Mietern oder Eigentümern mit genutzt werden.

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