Baufinanzierungslexikon I

A B C D E F G H I J K L M N O P Q R S T U V W X Y Z

Fachbegriffe der Baufinanzierung (I)

Die Begriffe der Baufinanzierung sind nicht immer leicht zu verstehen. Unser Baufinanzierungslexikon erklärt Ihnen einfach die gängigen Begriffe im Baufinanzierungsbereich.

Baufinanzierung verständlich erklärt

Eine Immobilie ist eine nicht bewegliche Sache, also ein Grundstück sowie dessen Bestandteile und Zubehör (z.B. Gebäude). Aufgrund ihrer Unbeweglichkeit unterliegen Immobilien anderen gesetzlichen Bestimmungen als bewegliche Güter bezüglich Eigentumserwerb, Gebrauch usw. So erfordern Kauf und Eigentumsübergang eines Grundstückes einen notariell beurkundeten Kaufvertrag, die notariell beurkundete Einigung über den Eigentumsübergang (Auflassung) und einen entsprechenden Eintrag des neuen Eigentümers im Grundbuch.
Bei der Immobilienbewertung wird der Wert eines Grundstückes, einer Eigentumswohnung oder eines Wohnhauses ermittelt. Die Wertermittlung dient der Findung eines angemessenen Preises und hat dadurch einen empfehlenden Charakter für Transaktionen. Ein verbindlicher Wert kann allerdings nicht festgelegt werden - sofern der im Rahmen der Bewertung ermittelte Preis nicht von zwei Marktteilnehmern (einem Käufer und einem Verkäufer) akzeptiert wird, kommt kein verbindlicher Vertrag zustande.
Immobiliendarlehen sind das wichtigste Instrument der Baufinanzierung und dienen zur Finanzierung von Immobilien, die zur Selbstnutzung durch den Eigentümer ebenso bestimmt sein können wie zur Vermietung an Dritte. Die Laufzeit von Immobiliendarlehen ist oft sehr lang und kann sich über mehrere Jahrzehnte erstrecken. Immobiliendarlehen werden anders als Konsumkredite durch die finanzierte Immobilie besichert: Die Bank, die das Darlehen vergibt, wird als Gläubiger im Grundbuch eingetragen. Die Zinssätze von Immobiliendarlehen liegen deshalb unter denen anderer Finanzierungen. Sie richten sich nach dem Eigenkapitalanteil und dem allgemeinen Zinsniveau bei Aufnahme des Darlehens.
Bei einer Immobilienfinanzierung wird der Bau oder Erwerb einer Immobilie ganz oder teilweise durch Darlehen oder Kredite finanziert. Es spielt dabei keine Rolle, ob der Bauherr oder Käufer das Objekt selbst nutzt oder es vermietet. Auch Kombinationen wie die teilweise Vermietung und Eigennutzung sind grundsätzlich möglich. Immobilienfinanzierungen sind für das Funktionieren des Immobilienmarktes unerlässlich und werden deshalb vom Staat gefördert. Neben Zuschüssen vergibt der Staat dabei über öffentliche Förderbanken wie beispielsweise die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zinsgünstige Förderdarlehen. Die Zinsen liegen meist unterhalb des Marktniveaus, weil sie aus Mitteln des Bundeshaushaltes subventioniert werden, oder aber diese Darlehen bieten andere Vorteile, etwa die Möglichkeit einer nachrangigen Eintragung ohne Aufschlag auf den Darlehenszins.
Immobilien können aus ganz verschiedenen Gründen erworben werden, und zwar nicht nur zur eigenen, wohnwirtschaftlichen Verwendung sondern darüber hinaus auch als Investment dienen. Häuser und Wohnungen gelten als sehr stabile Sachwertanlage, die Vorteile gegenüber dem Aktien- und Rentenmarkt bietet. Insbesondere die stabile und von konjunkturellen Schwankungen unabhängige Ertragsentwicklung und die Resistenz gegen inflationäre Tendenzen machen Immobilien zu einem guten Investment. Sie können ein Wertpapierportfolio sinnvoll ergänzen und eignen sich besonders für den langfristigen Vermögensaufbau sowie für die Altersvorsorge.
Mit einem Immobilienkredit (siehe auch Immobiliendarlehen) wird eine Immobilie finanziert. Es kann sich dabei um ein Haus, eine Wohnung, ein Grundstück oder auch um Genossenschaftsanteile handeln. Das Objekt kann zur Selbstnutzung durch den Eigentümer, zur Vermietung an Dritte oder zur Spekulationszwecken erworben werden.
Als Immobilienmakler wird ein gewerblich tätiger Vermittler bezeichnet, der Wohnraum vermittelt und zum Abschluss rechtsverbindlicher Verträge beiträgt. Immobilienmakler agieren dabei auf dem Markt für wohnwirtschaftlich genutzte Objekte ebenso wie im Bereich von gewerblichen Immobilien und vermitteln Mietverhältnisse ebenso wie Übereignungen. Immobilienmakler erhalten für ihre Tätigkeit eine Provision, die auch als Courtage bezeichnet wird und sich bei Immobilienkäufen auf drei bis sechs Prozent des Verkaufspreises beläuft bzw. bei vermittelten Mietverhältnissen zwischen zwei und drei Monatskaltmieten beträgt. Die Courtage ist in den Regel vom Käufer bzw. Mieter zu entrichten und unterliegt der Umsatzsteuer.
Auf dem Immobilienmarkt treffen zum Verkauf stehende Objekte mit potenziellen Käufern bzw. Kaufinteressenten zusammen. Dabei bezieht sich der Immobilienmarkt sowohl auf lokale und regionale Dimensionen wie auch auf den gesamtdeutschen Markt. Die Entwicklung des Immobilienmarktes wird vor allem anhand der Preise für verkaufte Objekte und anhand der Zahl der erfolgreichen Transaktionen bestimmt.
Die Preise am Immobilienmarkt sind von maßgeblicher Bedeutung für den langfristigen Erfolg eines Bau- oder Erwerbsvorhabens. Dies gilt sowohl für Immobilien die der Eigennutzung dienen als auch bei solchen, die zur Vermietung bestimmt sind. Dabei kann man davon ausgehen, dass erfolgreiche Immobilienprojekte sich durch ansteigende Preise auszeichnen, während Vorhaben, die im Preis stagnieren oder fallen, in der rückwirkenden Sicht als negativ beurteilt werden müssen. Bei selbstgenutzten Immobilien, wäre dann der Bezug im Rahmen eines Mietverhältnisses günstiger gewesen, bei zur Vermietung bestimmten Objekten wird schlicht keine Rendite erzielt. Die Annahme, dass ein Immobilieninvestment durchschnittlich einen jährlichen Ertrag in Höhe von vier Prozent erzielen kann, ist dann nicht gültig.
Als Immobilienvermögen wird jede Art von Immobilienbesitz bezeichnet. Dazu zählt ein Eigenheim genauso wie eine vermietete Immobilie. Auch Anteile an offenen oder geschlossenen Immobilienfonds zählen auch dazu. Wird das Immobilienvermögen einer Person geschätzt, ist dabei zunächst vom Bruttovermögen auszugehen - also dem Vermögenswert, der sich durch einen Verkauf am Markt erreichen lässt. Eventuelle Belastungen durch Hypotheken zählen bei der reinen Betrachtung des Immobilienvermögens nicht dazu.
Bei einer Immobilienverrentung schließt der Eigentümer der Immobilie mit einem Kreditinstitut einen Vertrag, der die Auszahlung eines einmaligen Betrages oder einer monatlichen Rente vom Kreditinstitut an den Eigentümer vorsieht. Das Kreditinstitut erhält dafür im Gegenzug nach dem Ableben des Eigentümers die Immobilie. Der Besitzer erhält ein lebenslanges Wohnrecht.
Oberbegrifflich wird unter Immobilienversicherung eine Reihe von Versicherungen verstanden, die von Besitzern zum Schutz ihrer Immobilie und auch der darin befindlichen Gegenstände abgeschlossen werden. Dazu zählen insbesondere die Wohngebäudeversicherung, die Hausratversicherung sowie - bei noch im Bau befindlichen Immobilien - die Rohbauversicherung. Alle Policen sind aufgrund ihres Risiko-Charakters dringend empfehlenswert. Die Rohbau- und die Wohngebäudeversicherung wird darüber hinaus von Kreditinstituten, die an einer Baufinanzierung beteiligt sind, unabdingbar zur Darlehensvergabe vorausgesetzt. Weitere Inforationen zu Immobilienversicherungen
Als Immobilienzinsen werden typischerweise die Schuldzinsen für Hypotheken- und Baudarlehen bezeichnet. Die Immobilienzinsen sind das mit Abstand wichtigste Kriterium eines Baudarlehens, Abweichungen um wenige Prozentpunkte können bereits hohe Mehrkosten verursachen. Wussten Sie eigentlich: je höher die Zinsen des Baudarlehens, umso schneller ist es zurückgezahlt!
Beim Kauf unvermessener Grundstücksflächen kann der Notar die üblichen Schritte zum Vertragsvollzug unabhängig von der Vermessung und der Tätigkeit des Katasteramtes durchführen. Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch kann dagegen erst erfolgen, wenn die neue Flurstücksnummer vom Katasteramt mitgeteilt worden ist. Dann wird in einer Urkunde festgehalten, dass das neue Flurstück identisch mit dem Kaufgegenstand aus dem Kaufvertrag ist (Identitätserklärung).

Die Identitätserklärung bevollmächtigt den beurkundenden Notar, nach Teilung eines Grundstückes dem Grundbuchamt gegenüber zu erklären, dass das abgeschriebene Grundstück mit dem im Kaufvertrag benannten Grundstücksteil identisch ist.

Weicht das neue Flurstück vom Zuschnitt oder der Größe her wesentlich von dem Lageplan ab, der dem Kaufvertrag beigefügt wurde, so muss die Auflassung in notariell beurkundeter Form wiederholt werden. Erst wenn diese Nachtragsurkunden vorliegen, kann der Antrag auf Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt gestellt werden.
Als Identitätsfeststellung (auch Legitimationsprüfung genannt) wird die Überprüfung bezeichnet, welche Personalien (Identität) einer natürlichen Person zuzuordnen sind, beispielsweise einem Bankkunden der ein Konto eröffnen will. Ist die betreffende Person anwesend, lässt sich die Identität durch einen Vergleich mit dem Lichtbild in einem vorgelegten Personalausweis oder Reisepass feststellen.
Als Inflationsrisiko wird das Risiko bezeichnet, dass Vermögenswerte durch die allgemeine Geldentwertung an Kaufkraft verlieren. Der Besitzer eines Gegenstandes kann nach dem flächendeckenden Anstieg aller Preise in einer Volkswirtschaft mit seinem Vermögen weniger konsumieren. Das Ausmaß des Kaufkraftverlustes hängt dabei maßgeblich davon ab, inwieweit ein Vermögensgegenstand die Preisentwicklung nachvollzieht. Immobilien gelten im Hinblick auf das Inflationsrisiko als ausgesprochen vorteilhaft, da sie Sachwerte darstellen, die auch in Zeiten hoher Teuerungsraten nicht an Wert verlieren. Die Theorie geht davon aus, dass die Preise von Immobilien und damit auch die Mieten, die damit erzielt werden können, in der langfristigen Perspektive resistent gegen inflationäre Entwicklungen in einer Volkswirtschaft sind.
Das Insolvenzrisiko bezeichnet das Risiko einer dauerhaften Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers während der Laufzeit einer Baufinanzierung. Das Risiko betrifft beide an einem Darlehen beteiligten Parteien. Das darlehensgebende Kreditinstitut muss im Falle einer Insolvenz je nach Sachlage auf Teile ihrer Forderungen verzichten. Das effektive Risiko des Kreditinstitutes steigt mit dem Fremdkapitalanteil einer Finanzierung an. Je weniger Eigenmittel der Darlehensnehmer aus eigener Kraft einbringt, desto geringer ist die Pufferzone im Fall einer Insolvenz, mit der Verluste bei einer zwangsweisen Veräußerung ausgeglichen werden können. Das Insolvenzrisiko eines Darlehensnehmers ist über die rein betriebswirtschaftliche Sichtweise hinaus auch mit einer sozialen Komponente verbunden, weil das Eigenheim verloren geht und die wirtschaftliche Zukunft ungewiss ist.
Als Instandhaltung werden jegliche bauliche Maßnahmen bezeichnet, die an Immobilien durchgeführt werden und zu deren Werterhaltung dienen. Zur Instandhaltung gehören die regelmäßige Erneuerung der Fassade und des Daches sowie der Einbau neuer Fenster und Türen. Auch Arbeiten im inneren Bereich der Immobilie wie Fußböden oder Wände und im Sanitärbereich zählen zu den Instandhaltungsmaßnahmen. Instandhaltung ist mit erheblichen Kosten verbunden, die es bereits bei der Konzeption einer Baufinanzierung zu berücksichtigen ist, wie beispielsweise im BaufiAgent - Baufinanzierungskonzept. Eigentümer sollten - unabhängig davon, ob sie ihr Objekt selbst bewohnen oder vermieten - laufend einen bestimmten Betrag auf ein separates Konto einzahlen, der im Laufe der Zeit zu einer für die Finanzierung von Instandhaltungsmaßnahmen ausreichenden Summe anwächst. Die Sparleistung für Instandhaltungsmaßnahmen können idealerweise in einem Bausparvertrag angelgt werden, der zusätzlich im Bedarfsfall ein zinsgünstiges + Bauspardarlehen bietet.
Immobilieneigentümer müssen bereits ab Beginn der Baufinanzierung regelmäßig Rücklagen für die Instandhaltung ihres Objektes bilden. Diese sind früher oder später zwingend erforderlich, weil Reparaturen anfallen, die bezahlt werden müssen. Darüber hinaus sind in der langfristigen Perspektive auch bauliche Maßnahmen durchzuführen, die den Werterhalt gewährleisten. Finden solche Maßnahmen über eine Dauer von mehreren Jahrzehnten nicht statt, ist das Objekt im Grunde vollständig renovierungsbedürftig. Idealerweise werden diese Instandhaltungsrücklagen in einen Bausparvertrag eingezahlt, weil dieser bei Bedarf, zusätzlich ein zinsgünstiges Bauspardarlehen bietet.
Baudarlehen, deren Verzinsung nicht durch eine Zinsbindung fixiert, sondern anhand einer Referenz in Abhängigkeit von der Zinsentwicklung am Kapitalmarkt bemessen wird, können derart ausgestaltet sein, dass ein Anstieg des Referenzzinses zu einem Rückgang des Darlehenszinses führt. Umgekehrt steigen die Darlehenszinsen, wenn der Referenzzinssatz sinkt. Eine solche Konstellation wird auch als inverse Zinsreferenz bezeichnet. Der Vorteil für die Kreditnehmer ist dabei eine größere Flexibilität, da den jeweiligen Erwartungen im Hinblick auf die künftige Zinsentwicklung besser Rechnung getragen werden kann.
Als Inventar werden alle beweglichen Einrichtungsgegenstände verstanden. Bei der Baufinanzierung finanzieren die Kreditinstitute das Inventar einer Immobilie nicht mit. Einbauten können jedoch mitfinanziert werden, wenn sie fest mit dem Objekt verbunden sind und nicht entfernt werden können, ohne dabei zerstört zu werden. Wichtig: Beim Immobilienwerwerb mitgekaufte Einbauküchen vermindern den Verkehrswert der Immobilie!
Wenn eine Immobilie nicht zur privaten Nutzung sondern als Kapitalanlage erworben wird, stellt das auch an die Baufinanzierung andere Anforderungen. Hierbei werden zum einen andere Bewertungsverfahren angesetzt. Zum anderen weichen bei einer so genannten Investorenfinanzierung für gewöhnlich auch die Konditionen geringfügig von denen einer privaten Immobilienfinanzierung ab.

Das Baufinanzierungslexikon wurde mit größter Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit der Informationen können wir jedoch keine Gewähr übernehmen.