Baufinanzierungslexikon G

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Fachbegriffe der Baufinanzierung (G)

Die Begriffe der Baufinanzierung sind nicht immer leicht zu verstehen. Unser Baufinanzierungslexikon erklärt Ihnen einfach die gängigen Begriffe im Baufinanzierungsbereich.

Baufinanzierung verständlich erklärt

Der Gebäudewert stellt den Wert des reinen Gebäudes ohne Grundstück dar. Bei einer solchen Ermittlung des Gebäudewertes ist zunächst ein Wert auf der Grundlage von durchschnittlichen Herstellungskosten nach den Baupreisverhältnissen von 1958 zu errechnen. Dieser Wert ist dann nach den Baupreisverhältnissen des Ermittlungsjahres umzurechnen. Dieser ermittelte Gebäudewert ist um Altersabschreibung oder etwaige Baumängel zu ermäßigen oder zu erhöhen und ergibt den aktuellen Gebäudewert.

Bisher sahen die meisten Versicherungen den Gebäudewert auf der Basis der Baukosten von 1914 an, um eine einheitliche Rechengröße für die Wertermittlung von Wohngebäuden zu haben. Der Wert von 1914 wurde als Grundlage für die fiktive Berechnung genommen. In der heutigen Zeit spielt der Wohngebäude-Versicherungs-Wert 1914 bei immer weniger Versicherern eine Rolle. Die Ermittlung des 1914er-Wertes wird heute abgelöst durch die Versicherung nach Quadratmeter Wohnfläche. Während die Ermittlung vom Einheitswert 1914 relativ ungenau ist, wird heute oft mit pauschalen Gesamtversicherungssummen gearbeitet, welche bei einigen Versicherern bis zur unbegrenzten Deckung gehen.
Unter Geldbeschaffungskosten, auch als Kapital- oder Finanzierungskosten bezeichnet, versteht man alle Aufwendungen, die einem Kreditinstitut oder einer Privatperson in Zusammenhang mit der Beschaffung von Geldmitteln entstehen. Der Begriff Geldbeschaffungskosten wird dabei in der Regel im Zusammenhang mit der Aufnahme von Darlehenen oder Baufinanzierungen verwendet. Hierzu gehören häufig Abschlussgebühren, Gutachter- und Notargebühren sowie vom Kreditinstitut erhobene Kosten in Form eines Disagios.
Dieser Begriff taucht meist in Zusammenhang mit Eigentumswohnungen auf. Zum Gemeinschaftseigentum gehören die Teile des Grundstückes und Gebäudes, die nicht Sondereigentum oder Eigentum eines Dritten sind. Dazu gehören alle Gebäudeteile, die für den Bestand und die Sicherheit notwendig sind, wie z.B. Fassade, Dach, Treppenhaus, Fahrstuhl, Strom- und Wasserleitungen sowie Außenanlagen. Das Gemeinschaftseigentum wird von allen Miteigentümern gemeinsam verwaltet und in Stand gehalten.
Gesamtschuldner ist ein juristischer Fachbegriff (vgl. §421 BGB) der ein Rechtsverhältnis beschreibt, in dem Personen für eine Schuld so haften, dass jeder einzeln verpflichtet werden kann die gesamte Leistung alleine zu erbringen. Der Gläubiger ist jedoch bei einem Verhältnis mit mehreren Schuldnern nur dazu berechtigt, die Leistung einmal zu fordern - von einem Schuldner im Ganzen oder von mehreren zu jeweiligen Anteilen.
Die Gewässerschadenhaftpflichtversicherung bietet Immobilienbesitzern, die mit Öheizen, einen umfassenden Versicherungsschutz. Sollten Schäden auftreten, durch die das Grundwasser oder Fließgewässer verunreinigt werden reguliert diese Versicherung den Schaden. Die Gewässerschadenhaftpflichtversicherung wird im Volksmund auch Öltankversicherung genannt. Weitere Informationen zu notwendigen Versicherungen.
Darlehen, dessen Konditionen der Darlehensgeber jederzeit aufgrund von marktüblichen Zinsentwicklungen ändern kann. Dieses Zinsänderungsrisiko wird meist mit sehr günstigeren Einstiegskonditionen belohnt.
Ein Grundpfandrecht das sich zeitgleich auf mehrere voneinander unabhängige Beleihungsobjekte erstreckt wird als Globalbelastung (Globalgrundschuld) bezeichnet. Jedes der beliehenen Objekte haftet dabei für den kompletten Gesamtbetrag. Wenn das Darlehen nicht bedient wird, kann der Gläubiger ein oder mehrere Objekte der Globalbelastung veräußern, um den Darlehensbetrag so zurückzuführen.
Das Grundbuch ist ein amtliches Register, das im Grundbuchamt beim Amtsgericht des jeweiligen Bezirks geführt wird. Im Grundbuch sind die Rechtsverhältnisse eines Grundstückes dargelegt und es gibt Auskunft darüber, wer Eigentümer eines Grundstückes ist. Darüber hinaus wird im Grundbuch auch vermerkt, welche Belastungen und Beschränkungen am Grundstück bestehen. Einsicht ins Grundbuch können alle Personen nehmen, die ein berechtigtes Interesse nachweisen können. Als berechtigtes Interesse gilt etwa ein belegtes Kaufinteresse. Die Einsichtnahme ins Grundbuch ist kostenpflichtig.
Das Grundbuchamt ist eine Abteilung des Amtsgerichts. Hier werden alle Grundbücher und Grundakten des Bezirks geführt. Für Grundbuchauszüge und Einsichten in das Grundbuch muss man sich an das Grundbuchamt beim zuständigen Amtsgericht wenden.
Im Grundbuchauszug sind alle Eintragungen zu einer bestimmten Immobilie erfasst und gespeichert. Der Auszug aus dem Grundbuch liefert Informationen über die Adresse sowie den Eigentümer einer Liegenschaft, die Wohn-und Nutzungsrechte des Grundstückes sowie über etwaige Lasten, Beschränkungen und Grundschulden, die auf der jeweiligen Immobilie eingetragen sind. Ein Grundbuchauszug wird vom jeweils zuständigen Grundbuchamt erstellt, kann jedoch nur von denjenigen Personen angefordert werden, die gemäß der Grundbuchordnung ein berechtigtes Interesse an diesen Informationen vorweisen können.
Als Grundbucheinsicht bezeichnet man die Erlaubnis, in einen bestimmten Teil eines Grundbuches Einblick zu nehmen um dabei Auskünfte zu bestehenden Rechtsverhältnissen einer Immobilie zu erhalten. Die Berechtigung zur Einsichtnahme wird in der Grundbuchordnung geregelt. Danach ist die Grundbucheinsicht nur solchen Personen erlaubt, die ein sog. berechtigtes Interesse an den, im Grundbuch gespeicherten, Daten nachweisen können. Erteilt der Eigentümer einer Immobilie einer anderen Person indes selbst die Erlaubnis zur Einsichtnahme, ist in diesem Fall von dieser Person kein gesonderter Antrag mit dem Nachweis des berechtigten Interesses beim Grundbuchamt notwendig.
Bei Grunddienstbarkeiten handelt es sich um Rechte Dritter am bezeichneten Grundstück. Sie sind in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Typische Grunddienstbarkeiten sind Wegerechte, Leitungsrechte sowie Geh- und Fahrtrechte.
Die Grunderwerbssteuer fällt beim Erwerb eines Grundstückes oder eines Grundstückanteils an und ist vom Erwerber bzw. den Erwerbern an das zuständige Finanzamt zu zahlen. Die Höhe der Grunderwerbssteuer richtet sich nach dem Bürgerlichen Gesetzbuchs und ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Während beispielsweise in Bayern und Sachsen 3,5 Prozent des Kaufpreises berechnet werden, steigt die Grunderwerbssteuer in anderen Bundesländern bis auf 6,5 Prozent. Im Bundesland Nordrhein-Westfalen beträgt sie z.Zt. 5,0 Prozent.

Die Grunderwerbssteuer muss lediglich nicht bezahlt werden, wenn es sich um einen Grundstückserwerb aus Erbschaft handelt, hierfür wird die Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer verrechnet. Die Grunderwerbssteuer zählt wie die Maklerprovision oder Notargebühren zu den Kaufnebenkosten einer Immobilie.
Als Grundflächenzahl (GRZ) wird eine Messzahl bezeichnet, die Bauherren und Grundstückskäufern vorgibt, welcher Anteil eines Grundstückes maximal durch ein Gebäude bebaut werden darf. Die Grundflächenzahl ist im Bebauungsplan des Grundstückes gespeichert und kann vom Bauherren oder Erwerber beim zuständigen Bauamt, der Gemeinde oder dem Planungsamt eingesehen werden. In die Berechnung der Grundflächenzahl werden die Grundflächen aller Gebäude, Nebenanlagen und befestigten Flächen, wie gepflasterte oder betonierte Flächen einberechnet.
Wird bei der Baufinanzierung das Grundstück als Sicherheit für das Kreditinstitut hinterlegt, geschieht dies in Form eines sogenannten Grundpfandrechtes. Das Kreditinstitut erhält damit das Pfandrecht an dem Grundstück für den Fall, dass der Schuldner die Forderung nicht vertragsgemäß begleicht. Zu Grundpfandrechten zählen sowohl Hypotheken als auch Grundschulden, diese werden im Grundbuch eingetragen. Sollte eine Pfändung eintreten, werden die ausstehenden Forderungen gemäß der Reihenfolge der Eintragungen im Grundbuch bedient. Aus diesem Grund ist es für das kreditgebende Institut wichtig, so weit wie möglich vorne im Grundbuch eingetragen zu werden. Je weiter vorne der Eintrag im Grundbuch erfolgt, desto höher ist die Sicherheit für das Kreditinstitut.
Eine Grundschuld ist ein dingliches Recht eines Dritten an einem Grundstück und wird zugunsten eines Gläubigers ins Grundbuch eingetragen. Damit sichert der Gläubiger seine Forderungen gegenüber dem Eigentümer des Grundstückes ab. Die Grundschuld ist somit ein Pfandrecht an einem Grundstück / einer Immobilie. Sie ist abstrakt, dass heißt, dass sie auch ohne Bestehen einer bestimmten Forderung im Grundbuch aufgeführt sein kann. Die Grundschuld ist nicht an eine persönliche Forderung gebunden, stellt aber eine unbedingte Zahlungsverpflichtung aus dem Grundstück dar.
Die Grundschuldbestellung ist eine zwingende Voraussetzung, die erfüllt werden muss, um eine Grundschuld im Rahmen der Baufinanzierung in das betreffende Grundbuch einzutragen. Die Grundschuldbestellung wird nach der Unterzeichnung des Darlehensvertrages, aber in jedem Fall vor Auszahlung der Darlehenssumme geschehen. Dieser juristische Akt muss von einem Notar vorgenommen werden. Im Anschluss an diese Protokollierung stellt der Notar den Antrag auf Eintragung dieses Rechts beim zuständigen Grundbuchamt. Die hierbei entstehenden Notarkosten gehen zu Lasten der Darlehensnehmer. Diese Kosten können nicht über das Baudarlehen finanziert werden, sondern müssen vom Darlehensnehmer aus dem Eigenkapital gezahlt werden.
Mit Grundschuldzinsen werden die Zinsen bezeichnet, die im Grundbuch mit der Grundschuld eingetragen werden. Die Höhe des Grundschuldzinses ist unabhängig von der Darlehensforderung und ist daher abweichend von den Schuldzinsen in den Darlehensverträgen. Die Grundschuldzinsen dienen dazu, Zinsschwankungen auszugleichen und im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers alle Kosten abdecken zu können, daher werden die Grundschuldzinsen im Grundbuch i.d.R. höher eingetragen (meist zwischen 15% bis 20%).
Die Grundsteuer ist eine reine Objektsteuer, daher steht bei dieser Besteuerung keine Person, sondern der Haus- und Grundbesitz im Mittelpunkt. Betroffen von dieser Besteuerung sind auch Liegenschaften im Bereich der Forst- und Landwirtschaft sowie Betriebsgrundstücke. Die Gemeinden erheben die Grundsteuer auf Basis des Grundsteuergesetzes, um die örtliche Infrastruktur zu finanzieren. Aus diesem Grund zahlen Immobilieneigentümer die Grundsteuer innerhalb des Verwaltungsbezirks, in dem die Immobilie liegt. Wie hoch die Grundsteuer ist, ist von Stadt zu Stadt unterschiedlich. Im Gegensatz zur Grunderwerbsteuer, die einmalig beim Erwerb des Objektes anfällt, ist die Grundsteuer eine jährlich wiederkehrende Steuer.
Bei einem Grundstück handelt es sich, im juristischen Sinne um den räumlich exakt abgetrennten Teil der Erdoberfläche, der im Bestandsverzeichnis eines Grundbuchblattes eingetragen ist. Die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Gebäude gehören zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstückes.

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